CONTRATTI DI LOCAZIONE GROSSETO E PROVINCIA

La legge 27 luglio 1978 n° 392 (la cosiddetta legge sull’ Equo Canone).
Questa legge, fino all’entrata in vigore della Legge 9 dicembre 1998 n° 431 (30.12.1998), ha regolato la quasi totalità delle locazioni di immobili urbani, sia ad uso abitativo che ad uso diverso da quello abitativo. Con l’emanazione della legge 431/1998, che, come vedremo, ha introdotto radicali mutamenti nella disciplina delle locazioni ad uso abitativo, la legge n° 392/78 continua invece a regolamentare le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, comunemente dette “commerciali”.
Fanno parte dei contratti ad uso diverso le seguenti attività:
a) Industriali, commerciali e artigianali;
b) Di interesse alberghiero (alberghi, pensioni, locande, villaggi turistici, campeggi, case per ferie, stabilimenti balneari, impianti sportivi, agenzie di viaggi ecc.);
c) Di natura professionale e di qualsiasi altra attività di lavoro autonomo.
Non rientrano nella normativa i contratti di affitto di azienda.
Durata
I contratti per immobili ad uso industriale, commerciale ed artigianale non può essere inferiore a 6 anni. Analoga durata minima è stabilita per i contratti adibiti ad uso professionale o all’esercizio di altre attività di lavoro autonomo. Per i contratti rientranti nell’ambito delle attività di interesse alberghiero e teatrale, la durata minima è invece di 9 anni. Qualora l’attività da esercitare nell’immobile sia, per sua natura, di carattere transitorio, la durata del contratto potrà essere stabilita per un periodo più breve (es. temporary shop). Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore sarà obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatto formale richiesta prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di locazione alberghiera.
Recesso
Il locatore è tenuto a rispettare le durate minime del contratto, mentre al conduttore viene per contro riconosciuta una facoltà di recesso dal contratto con solo sei mesi di preavviso. Tale facoltà gli spetta per legge qualora ricorrano “gravi motivi”. A prescindere dai gravi motivi, risulta inoltre legittimo, in sede contrattuale, il riconoscimento, da parte del locatore, di facoltà di recesso da parte del conduttore indipendentemente dai gravi motivi.
Rinnovo e diniego di rinnovo
Questi contratti si rinnovano di 6 anni in 6 (o di 9 in 9 per quelli alberghieri) qualora una delle parti non comunichi all’altra formale disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza. Al locatore è riconosciuta la facoltà di diniego alla tacita rinnovazione del contratto alla sua prima scadenza convenzionale. È opportuno ricordare che la motivazione di diniego:
a) Non deve essere generica, ma deve risultare sufficientemente circostanziata;
b) Deve risultare limitata alla prima scadenza convenzionale, superata la quale il diniego di rinnovazione da parte del locatore non dovrà più essere motivato.
Il locatore, se ha ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti dall’art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall’avventura riconsegna, non ha rispettato il motivo addotto con il diniego di rinnovazione, è soggetto a pesanti sanzioni, come ad esempio: se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati; al risarcimento del danno in misura non superiore a 48 mensilità del canone percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità per la perdita dell’avviamento prevista dall’art. 34 della medesima legge n°392/78.

La legge 9 dicembre 1998 n° 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibita ad uso abitativo)

al comma 1 dell’art. 2, regola la stipulazione di contratti di locazione i cosiddetti “liberi” , che se da un lato riconoscono alle parti ampia autonomia contrattuale, pongono per contro rigide condizioni per la loro durata che non può risultare inferiore ai 4 anni con l’obbligo, alla loro prima scadenza, di automatico rinnovo, alle medesime condizioni, per ulteriori 4 anni, fatti salvi i casi espressamente previsti al successivo art. 3 per l’elencazione dei quali si rimanda alla lettura della norma specifica.

Per questo tipo di contratti, la legge non prevede alcun obbligo, né formale, né sostanziale al di fuori di quelli della forma scritta e della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e di quelli relativi alla loro durata minima (4 anni) e al loro automatico rinnovo, alla prima scadenza per ulteriori 4 anni. Per effetto dell’abrogazione degli artt. 23 e 24 della legge n° 392/78, sancito dall’art. 14 della legge in esame, risultano ora legittime alcune pattuizioni:

• La maggiorazione del canone di locazione in caso di lavori edilizi interessati l’unità locata;
• L’aggiornamento del canone con riferimento agli indici diversi da quello ISTAT, ovvero in misura uguale o anche superiore a quello ISTAT;
• La pattuizione di canoni crescenti nel tempo indipendenti dagli aggiornamenti ISTAT.

Esistono anche delle pattuizioni vietate:

• È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato;
• È nulla ogni pattuizione volta a derogare i limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge;
• Sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.

Lo stesso art. 2 della legge n°431/98, al comma 3, prevede invece la seconda fondamentale tipologia, cioè quella dei cosiddetti “contratti agevolati o concordati” con i quali le parti definiscono il valore del canone e la durata del rapporto nel rispetto delle rigorose regole stabilite dal successivo comma 5, oltreché di quelle stabilite in appositi accordi definiti, in sede locale, fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative. Si chiamano contratti “agevolati” perché sono stati stipulati in base agli Accordi Territoriali fra locatori e conduttori, qualora riguardino immobili situati in comuni ad alta tensione abitativa – nel ns. caso quelli di Grosseto, Castiglione della Pescaia, Scarlino e Follonica – godono di particolari agevolazioni fiscali sia ai fini dell’Irpef che a quelli dell’Imposta di Registro.

Questa tipologia di contratti deve essere stipulata nel rigoroso rispetto del contratto tipo previsto dal decreto ministeriale 16 gennaio 2017.

Attestazione di conformità
I contratti “agevolati”, transitori e per studenti universitari necessitano dell’attestazione di rispondenza del contenuto economico e normativo previsto dall’Accordo Territoriale vigente per il Comune dove si trova l’unità immobiliare.

La Confedilizia Grosseto è competente al rilascio, se sussistono le condizioni, dell’attestazione di conformità per gli immobili ubicati nella provincia di Grosseto.

Durata
Questi contratti non possono avere una durata inferiore ai 3 anni. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul suo rinnovo, lo stesso è prorogato di diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore per uno dei motivi previsti dal ricordato art. 3 già nominati per il caso dei contratti liberi.

Motivazione di disdetta per la prima scadenza
In entrambe le due tipologie di contratto (3+2 e 4+4), la disdetta da parte del locatore, al 3° o al 4° anno del rapporto, deve essere motivata, a pena di nullità in base a quanto tassativamente disposto dal ricordato art. 3 (disdetta del contratto da parte del locatore). La disdetta ovvero il diniego del rinnovo del contratto deve essere, in ogni caso fatto pervenire, al conduttore con un preavviso di almeno 6 mesi.

Come nel caso esaminato per le locazioni ad uso diverso, la motivazione del diniego, alla prima scadenza dei contratti, deve essere descritta in modo preciso e circostanziato onde evitare possibili eccezioni circa la sua legittimità. La legge stabilisce in proposito che, qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’immobile a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, sarà tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in, misura non inferiore a 36 mensilità.

I contratti di natura transitoria hanno durata non superiore ai 18 mesi. Le esigenze di transitorietà del proprietario o del conduttore sono stabilite dagli accordi territoriali firmati dalle associazioni della proprietà edilizia e dalle associazioni dei conduttori per ogni comune. L’esigenza di transitorietà deve essere documentata o se difficilmente documentabile è necessaria l’assistenza delle rispettive organizzazioni che attestino, nel contratto sottoscritto dalle parti, il supporto fornito. Il canone viene stabilito sulla base degli accordi territoriali firmati dalle associazioni della proprietà edilizia e dalle associazioni dei conduttori per ogni comune. Nel contratto di natura transitoria avente una durata fino a 30 giorni, le parti sono libere di stabilire il canone.

I contratti transitori per studenti universitari hanno durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili alla prima scadenza salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima.
Gli accordi territoriali firmati dalle associazioni della proprietà edilizia e dalle associazioni dei conduttori per il Comune di Grosseto, prevedono anche le modalità di calcolo del canone.

Gli Accordi Territoriali tutt’ora in vigore, furono sottoscritti, nell’anno 2017 e parzialmente modificati nel 2018, e depositati presso le segreterie di tutti i Comuni della Provincia. Ci viene purtroppo da più parti segnalato che molti comuni non hanno prestato la cura dovuta a tali accordi rendendo impossibile ai vari interessati di prenderne conoscenza. Per consultare la documentazione integrale, recarsi presso la nostra sede.