Il ruolo dell'Amministratore

L’amministratore di condominio è colui che si occupa dell’amministrazione dei beni comuni e dei servizi. In altre parole, si tratta di una figura con funzioni esecutive rispetto alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea dei condomini. Oltre a possedere degli specifici compiti che la legge gli attribuisce, l’amministratore ricopre il compito di rappresentante legale del condominio. L’amministratore di condominio può essere una persona fisica oppure una società, ovvero può trattarsi o di una società di persone (società semplice, società in accomandita semplice o società in nome collettivo) o di una società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata, ecc.). In ogni caso la legge prescrive una serie di requisiti che l’amministratore (persona fisica) deve possedere:

1. godere dei diritti civili;
2. non aver riportato alcuna condanna penale;
3. non essere interdetto o inabilitato;
4. non comparire nell’elenco dei protesti cambiari;
5. essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado;
6. aver frequentato un corso di formazione iniziale;
7. svolgere periodicamente corsi di aggiornamento di amministrazione condominiale.

Se l’assemblea nomina amministratore uno dei condomini dello stabile (cioè un amministratore non “professionale”) gli ultimi tre requisiti non sono richiesti. Se invece l’amministrazione è affidata ad una società, i requisiti sopraelencati devono essere posseduti:

1. dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice;
2. dagli amministratori della società;
3. dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii ai quali la società fornisce i propri servizi.

La perdita dei requisiti (ad eccezione degli ultimi tre) causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore. La nomina dell’amministratore è obbligatoria nel caso in cui il numero dei condomini sia maggiore di otto, mentre al di sotto di questa soglia è facoltativa.

L’amministratore viene nominato dall’assemblea e la sua nomina risulta valida soltanto se ottiene la maggioranza dei voti dei condomini presenti all’assemblea. Questa maggioranza è necessaria sia nel caso di nomina obbligatoria sia nel caso di nomina facoltativa. Il nominativo dell’amministratore va annotato in un apposito registro (che deve essere tenuto a cura dello stesso amministratore) detto registro delle nomine e delle revoche.

L’incarico dell’amministratore ha la durata di un anno e, in caso di mancata revoca, si intenderà rinnovato anche per l’anno successivo. I condòmini possono sempre deliberare la revoca dell’amministratore con le modalità previste nel regolamento di condominio. Se il regolamento non prevede la revoca dell’amministratore occorre una delibera favorevole dell’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. La revoca può essere anche disposta dall’autorità giudiziaria se viene richiesta anche  da un singolo condomino.

L’amministratore, se si rifiuta di svolgere determinate attività che rientrano nelle sue competenze, può essere revocato. Ad esempio quando:

• non comunica la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni;
• si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore;
• omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa (ad esempio: il sindaco);
• omette di aprire il conto corrente condominiale;
• gestisce il patrimonio del condominio in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti;

Laddove emergessero gravi irregolarità fiscali o risultasse la mancata apertura del conto corrente obbligatorio (o il suo mancato utilizzo) ciascun condomino può chiedere che venga convocata un’assemblea per la revoca dell’amministratore o per fare cessare le irregolarità. In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al giudice. L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più ricoprire tale ruolo.

LE MAGGIORANZE CONDOMINIALI